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物业案例分析:供暖管线致人受伤 物业公司被判赔偿

时间:2019-07-23 09:07来源:jkq8.com 作者:湖南物业网 点击:
供暖季来临,供热管理和服务方面的纠纷在所难免。一般而言,供热属于公用事业服务范畴,与物业管理及物业企业并无太大关联。但现实当中,有的物业企业与供热单位签署了这样那样的协议,从而可能引发一些无法预见的纠纷和风险。本文将通过一起和供暖管理扯到

         供暖季来临,供热管理和服务方面的纠纷在所难免。一般而言,供热属于公用事业服务范畴,与物业管理及物业企业并无太大关联。但现实当中,有的物业企业与供热单位签署了这样那样的协议,从而可能引发一些无法预见的纠纷和风险。本文将通过一起和供暖管理扯到一起的案例,解析物业服务公司是否有义务维护供热管线,在管线维护不当时承担何种责任,进而探索物业企业规避类似风险的途径。

  案情回顾

  2012年4月1日11:40分左右,某大厦保安员在巡视过程中发现大厦东侧栅栏墙外的人行道上冒出热气,即按公司内部管理程序向公司领导报告,物业公司派水工维修班长进行现场检查,目测推定为热力管道故障后(2010—2011年取暖季该处曾发生过热力跑水抢修事件),在12:48分通过电话向热力公司报告。为避免发生意外,物业公司安排保安员清走栅栏内停放的车辆,劝走在此处玩水的小孩。但直到下午14:00左右,热力公司工程车到达现场。15:00左右,物业公司经理看到热力公司抢险车到达现场但没有采取有效措施,便催促坐在抢险车内的人员尽快检查修理,并提示地面已经出现裂痕,但坐在车内的人员对此未予理睬。

  15:30分左右,白某与一同事行走在通往大厦的人行道上,当时看见前方的路缝中冒着热气,但未发现其他异样,便准备径直穿过该区域。当白某一脚踩上一块砖时,路面突然塌陷,白某随之滑入热水坑。白某经医院全力抢救无效,白某于4月9日不幸身亡。

  事故发生后,区政府成立了由安监、公安等部门组成的事故调查组。事故调查组对大厦建设单位、物业管理单位、供热单位相关人员进行了问询,调取了各类证据材料,并聘请管道专家和市政市容方面的专家对渗漏点进行分析鉴定。经专家鉴定,渗漏点在支管上(1#站户线)(渗漏点在物业管理区域范围内),事故系热水管线严重锈蚀,产生3-4厘米裂缝跑水所致。经进一步探查,抢险队发现与此相连的约30米长的供热管线已严重锈蚀,存在安全隐患。另外,该起事故发生地点在公共人行道上,距大厦规划建筑红线之外11米,不在物业公司管理范围之内。

  经查明:大厦物业管理委员会成立后与物业公司签订了《大厦物业管理委托合同》,其中委托管理事项包括“共用设施设备的维修、养护、运行和管理,包括:供暖供热水系统等”。委托管理期限为三年,自2002年10月1日至2005年9月30日止。物管会更名为业主委员会后,与物业公司续签了《大厦物业管理委托合同》,其中约定的委托管理事项包括“共用设施设备的维修、养护、运行和管理,包括:供暖供热水系统等。”委托管理期限为三年,自2005年10月18日至2008年10月17日止。

  2000年10月25日,供热单位北京×热力公司(供热方)与物业公司(用热方)签订了《供用热合同》,第四条约定:“供热方与用热方热力设施的维护管理权限范围按其产权归属和便于双方维护管理、确保安全、正常供热的原则划分”。代管年限自2000年10月25日至2005年10月15日共5年。合同届满后,双方未续签合同。

  综合相关情况后,事故调查组认定,这是一起生产安全责任事故。事故发生的原因是“北京×物业管理有限公司”对造成事故的热力管线日常维护不到位,由热力管道小室进入大厦的1号站户线热力管道腐蚀破裂,裂缝漏水导致路面塌陷。“北京×热力公司输配分公司管网管理三所”工作人员到达现场后,采取了关闭阀门措施,但未对事故地点周边人行步道采取有效安全防护措施、阻止行人通行,导致人员坠落。“北京×置业有限公司”作为造成事故的热力管线的产权方,未及时督促北京×物业管理有限公司消除安全隐患,安全管理不到位。

  公安机关根据调查取证情况,对北京×物业管理有限公司、北京×热力公司输配分公司的3名相关责任人进行了刑事拘留。安检部门依法对事故责任单位和事故责任单位法定代表人进行了行政处罚。物业公司被处以10万元罚款,其负责人被处以2万元罚款,此外,物业公司还要对受害人承担30%的赔偿责任。

  案例评析

  本案被认定为一起供热管线渗漏引起的生产安全事故,物业公司到底应否担责?

  (一)物业管理单位“北京×物业管理有限公司”应否担责?

  依据相关法律规定,即使在物业管理区域内发生了生产安全事故也应当由供热单位而非物业管理单位承担。

  但是,这仅是就一般情况而言。本案有特殊性:供热单位北京×热力公司(供热方)与物业公司(用热方)于2000年10月25日签订了《供用热合同》,对双方关于热力设施的维护管理权限范围做出了原则划分,即供热管线中的“一次管线”由供热单位负责,“一次管线户线”由物业公司负责。本次事故中出现问题的部位恰恰在热力管道小室进入大厦的1号站户线热力管道上,在应当由物业公司负责的“一次管线户线”上。物业公司本应当按照约定对自行管理的各种设施进行检修、除垢,杜绝热力设施的“跑冒滴漏”,保证热力设施处于完好的状态,但是物业公司对造成事故的热力管线日常维护不到位,造成管线腐蚀破裂。裂缝漏水导致路面塌陷,终致事故发生。因此,物业公司应当担责。

  (二)本案中物业企业的责任划分。

  本案事故调查组对北京×物业管理有限公司、北京×热力公司输配分公司的3名相关责任人进行了刑事拘留。安监部门依法对事故责任单位和事故责任单位法定代表人进行了行政处罚。该处置措施合乎法律规定。

  应当注意的是,生产安全事故调查会根据事故后果和责任者应负的责任以及配合调查、认识态度(事故信息报告、抢救和防止事故扩大的态度、对事故调查的态度、配合及实际表现)等因素提出处理意见。本案中,物业管理单位采取了巡视、及时报告险情、清场,事故发生后积极垫付伤者救治费用,其认识态度较好,应当减轻处罚。供热单位接到报险后2个多小时才到达现场,到达现场后也仅仅关闭阀门,虽经物业公司人员催促尽快检查修理,并提示地面已经出现裂痕,但坐在抢险车内的工人不予理睬,未立即着手组织抢修,未采取紧急避险措施,导致行人坠落。对供热单位应当加重处罚。

  案例启示

  物业管理涉及面广,与多个专业部门均有交集,尤其是当物业公司在从事着物业管理主体服务之外的服务(如供热、有限空间、高空作业等)时,风险随之而来,本案应当引起物业公司的重视。物业公司应当如何有效防范和恰当处置生产安全事故,可以从以下方面进行认真思考和总结。

  一要建立安全生产责任制,实行“一岗双责”,确保责任到人。要确保责任到人,从制度上保障每个岗位的风险都有人在负责防范、规避和处置。

  二要编制、演练和实施应急预案,不断提高应急处置能力。

  三要加强培训教育,强化作业管控,减少人因事故发生。

  四要提高生产安全事故应急处置能力。物业公司要依法依规及时、如实向当地安全生产监管监察部门和负有安全生产监督管理职责的有关部门报告事故情况,不瞒报、谎报、迟报、漏报,不故意破坏事故现场、毁灭证据。

  五要及时总结,吸取事故教训,严防重蹈覆辙。以本案为例,物业公司的多处工作均有待改进,一是与建设单位、业委会签订的三份《物业管理委托合同》均存在重大瑕疵,尤其约定供热系统管线维护由物业公司承担无疑为自己埋下了极大风险;二是与供热单位签订的《供用热合同》对于“一次管线户线”的维护责任约定不明确;三是将相关供热管线分包给北京×供热维修服务有限公司,并与之签订《热力管线代管协议》,但是合同届满后,未及时续签合同并明确双方权利义务。

  六要着眼长远,通过保险和分包等措施减轻物业公司责任。

 

 

 

(责任编辑:湖南物业网陈)
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